日期：2019-9-29（原创文章,禁止转载）
自身经营模式遭遇瓶颈期
无资质小门店抢走不少生意
外来中介又以规模经营异军突起
悄然之间，九江的二手房产中介市场，似乎迎来了一场动荡。来自南昌的“中环地产”在楼市整体疲软期迅速“扩张”，两年时间在浔城开了16家门店。与此同时，浔城本土的二手房中介，如“裕达”、“得意”、“顺腾”、“辉驰”等，要么关闭门店，要么撤出九江，要么已经易主。
有传言说，外来的和尚会念经，“中环”挤垮了“裕达”，超越了“恒力”。这个外来的二手房交易中介在九江“一枝独秀”，坐上了第一把交椅，并且挤垮了一些本地二手房中介。
事情真的是这样的吗？本地的二手房中介真的遭遇生存困境了吗？浔城二手房中介的这块蛋糕，是怎么被人分掉的呢？
A 外来和尚念出不一样的经
红色的门头，统一的着装，这是“中环地产”门店给人的第一印象。今年6月初，85后小伙付文浩在大树下开了一家“中环地产”，这已经是南昌中环地产在九江地区的第16家店了。晨报记者了解到，从2012年5月8日，南昌中环地产九江分公司总经理余国福来九江算起，这个来自南昌的二手房中介，在短短两年时间内，已经占据了浔城市场的重要份额。
余国福说，公司之所以从南昌扩张到九江，是因为看中了九江二手房市场的潜力。余国福是有充分理由的。熟知二手房市场的人都知道，中环地产在南昌有280多家门店，几乎占到南昌二手房市场份额的一半。但余国福认为，“九江比南昌市场更好。”
他用一个数据来说明这一点：在南昌，一手房和二手房的成交比是3:1。而在九江，这个比例能达到4:1。比例越大，表示这个地区二手房市场更具潜力，这也是南昌中环地产选择九江作为开拓市场第一站的原因。
不过，有潜力不代表一定能做好。两年时间开了16家分店，秘密是什么呢？
“我们把南昌的成功经验复制到了九江。”余国福介绍，来九江之前，他曾在同行那里“潜伏”过，发现了浔城市场的不少问题。“九江几乎没有采用加盟方式来经营的二手房中介，而且很多门店做不到网络经营，也就做不到资源共享。”
“中环”的这16家门店，全都采取加盟方式，直营管理。说得直白点，就是每一家中环分店，店长从找店、装修到业绩黄冈中医院治疗癫痫都得自己来，每个店上交10%管理费，剩下90%进自己腰包。“也就是说，店长其实就是股东，而且为自己打工。”这样大比例的加盟模式，才是吸引更多门店的关键原因。
公司层面上，他们实行主要负责人员统一培训和内部联赛机制，用先进武汉治疗癫痫的公立医院拓展门店。从最开始的一组变两组，两组变四组，如今，他们已经有16个小分组了。目前，这16家分店共有100多名员工，规模在九江二手房市场靠前。
B 市场不规范本地中介面临生存压力
和外来的“中环”相比，浔城本地的“恒力”、“得意”、“顺腾”、“辉驰”称得上是老大哥。2005年，桂胜锋一手创办了九江恒力房产经纪有限公司。从九龙街东盟城中城店算起，门店最多的时候有10家。
最近，外界一直在传说，“恒力”被“中环”逼得不得已，只能关了门店。听到这个，桂胜锋笑了。“我最近又开了2家店。”他说，他确实关了2家店，但那不是因为开不下去。关掉马狮店，是因为房东要门面；关掉老气象局店，是因为那里的房子要拆迁。而在湖滨和裕华大市场地段，他觉得那里的位置有优势，于是，他在这2个地方又分别开了新店。
不过，桂胜锋介绍说，浔城确实有本地二手房中介关门了，比如“裕达”，这也让桂胜锋觉得很可惜。
“‘裕达’确实关门了，但并不是被‘中环’挤垮的。”从资历上说，“裕达”比“恒力”成立时间更早，顶峰时，门店也有10多家。但就在去年底，“裕达”的老板决定关掉所有店面，转做别的生意。现在他们只剩下一家店，但也不是原先的老板在经营，可以说是彻底转行。
一位从事九江二手房交易多年的业内人士认为，九江的二手房交易市场，存在着一定的缺陷。最早一批经营九江二手房市场的，是一批浙江人。“他们一开始就把利润点定得比较低。”行内都知道，目前九江二手房买卖的抽点是买卖双方各一个点。“但全国来看，基本上是买卖双方各1.5个点。”抽点利率低之外，二手房市场受政策的影响也非常大，而且这些机构要年审交费，加上门面、水电的开支，如果生意不好，根本经营不下去。
现在，人工费用也变得越来越高。“成交一套房，有的中介给业务员很高的提成，甚至高到总房价的1个点。”
桂胜锋也认同这一观点。他说，像“恒力”这样资历的二手房中介，大部分采取的是直营模式，每家分店开业，从店铺租金、装修、人工到其他各种开支，都是由总部支出。“尤其是人工费用，占了极大部分。因为如果降低给业务员的提成比例，他们会被挖走。”
在桂胜锋看来，九江二手房交易没有统一的行规，发展到现在已经进入一个恶性竞争状态。而在买卖二手房过程中，会涉及垫资、银行担保等多重问题，很容易出现资金断链。
其实，“中环”来九江之前，包括“恒力”在内的一些老牌二手房中介都表示过欢迎。桂胜锋是这样理解的：“九江二手房一直有市场，虽然顶峰交易期不可能再重现，但也不至于无单可做。”由于二手房交易要涉及各种过户和资金问陕西治癫痫的药价格多少题，所以二手房交易时，95%的人要靠中介。桂胜锋认为，九江市场不怕竞争，“我更希望通过不同的经营模式，改善九江二手房交易市场的乱象。”
C “杂牌军”势力庞大浔城市场“有些乱”
而来“外来和尚”和“本地土著”之外，还有一种势力也参与到了分蛋糕的行列中。晨报记者从市房管局市场监管科了解到，去年我市有资质的二手房中介只有42家。而“中环”和“恒力”的统计数据却显示，九江的二手房门店有100多家，主要集中在浔阳区和开发区，庐山区和八里湖新区门店较少。
这里的差额是从哪里来的呢？原来，二手房市场上还存在着大量的“杂牌军”。
市房管局一位不愿透露姓名的工作人员说，九江二手房交易市场上，有些门店没有经营资质，或者没有及时年审，这些门店就是所谓的“杂牌军”，它们的存在，也对本次正规二手房中介门店的生意造成了冲击。
“这些店都是些小店，很多是由夫妻双方经营的。”步步高地产负责人朱贵忠介绍说，这些小门店不需要给员工开工资，也不需要分利润点，经营起来无压力，更容易生存下来。此外，有些二手房中介并不仅仅只经营二手房交易，成本低、经营自由，反而让它们能够避开市场中的不利因素。
“中环地产”的统计数据显示，该中介上个月的总成交量为40多单。余国福说，九江二手房一年的成交总量在5000套左右。“有一定比例的交易量是没有通过中介的，而是通过粘贴小武汉治疗癫痫的公立医院或者网络等途径自行成交。”在余国福看来，这样的成交形式约占一半。
不过，桂胜锋说，虽然市场有宜昌能看癫痫的医院些乱，但他们都认为，那些小中介的不正规经验模式难以获得大发展。
